Neuauflage der Gestaltungssatzung – Crivitz- durch CWG und LINKE abgelehnt!

Trotz der Feststellung von einem „historischem Ortsbild“ und nahenden baldigen „historischen Stadtrundgängen“ durch einen Citymanager hat man sich nicht dazu durchringen können eine Gestaltungssatzung für den Altstadtkern neu zu auszuarbeiten!

Der Altstadtkern von Crivitz

Die alte Gestaltungssatzung setzte Anforderungen fest, die für Um-, Erweite-rungs- und Neubauten sowie für alle sonstigen baulichen oder farblichen Veränderungen. Damit sollte die historisch entstandene und erhaltenswerte Eigenart des Altstadtkerns von Crivitz weiterhin erhalten bzw. wieder hergestellt werden.

Und was geschah dann!

Am 21.07.2016 schlug der Bauausschuss vor die Gestaltungssatzung z. B. hinsichtlich der Formulierungen von Festsetzungen und Auslegungsmöglichkeiten derselben, Geltungsbereiche, Bezugnahme auf die aktuelle Situation hinsichtlich fertiggestellter nicht satzungskonformer Bauten etc. mit einem dafür fachlich aufgestellten Architekturbüro zu beraten. Im Ergebnis sollte dann eine Aufgabenstellung zur Novellierung oder Fortschreibung der Satzung für das Architekturbüro formuliert werden.

Doch dazu kam es aber nicht mehr!

Warum?

Unmittelbar danach tauchte ein Bauantrag auf einer ansässigen Unternehmerin auf „ zur Gestaltung der Fassade des ehemaligen Schlecker-Marktes in der Großen Straße 5/7“ und es begann eine große Diskussion, welches dazu führte das die Gestaltungssatzung am 09.11.2016 (Bekanntmachung) aufgehoben wurde. Das wurde durch die Bürgermeisterin in erstaunlicherweise begründet. Die Ausführungen der Bürgermeisterin erweckten damals den Eindruck, dass die Stadt jahrelang Verstöße gegen die Gestaltungssatzung zugelassen und geduldet hatte. Dem war nicht so und das wurde von einem Abgeordneten umfassend fachlich dargestellt und bewiesen.

Parchimer 3

Parchimer 3

Fazit:Seit 2017 gilt der § 34 Abs 1 BauGB und genau darum gab es schon mehrere Baustreitigkeiten. Das klassische Beispiel dafür ist ein Baustreit seit dem 04.08.2020 zum Bauantrag (BA179580) „Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Verkauf/ Textileinzelhandel im Erdgeschoß und weiteren 3 Etagen Wohnnutzung in der Parchimer Str. 3.“

Der Kreis sagt: JA! „ Im vorliegenden Fall ist das EINFÜGEN gegeben“.

Die Stadt sagt: NEIN!Das historische Ortsbild darf in diesem Bereich nicht durch einen viergeschossigen Bau „verschandelt“werden.

Um nun weitere langfristige Baustreitigkeiten in der Zukunft zu vermeiden und um das „historische Ortsbild“, wie man es 2021 festgestellt hat, zu schützen sollte man nun endlich eine Neuauflage Gestaltungssatzung für den Altstadtkern erarbeiten.

Antrag:

VII-44/2021/BV-35 Ausarbeitung einer Gestaltungssatzung für den Stadtkern der Stadt Crivitz“ Beratungsfolge: Gremium Sitzungstermin Weiterleitung an den Bauausschuss und Umweltausschuss Stadtvertretung der Stadt Crivitz 25.10.2021

Sachliche Darstellung/Begründung:

Der Stadtkern ist nahezu kreisförmig angelegt, in dessen Mitte sich der Marktplatz befindet. Südwestlich davon erhebt sich die im spätgotischen Stil erneuerte Stadtkirche.

Die historischer Altstadt

Die Stadt Crivitz hat sich 1993 nach Aufnahme in das Städtebauförderungsprogramm eine Gestaltungssatzung gegeben. Diese Satzung wurde im Jahr 2005 fortgeschrieben und neu gefasst. Die Satzung setzte Anforderungen fest, die für Um-, Erweiterungs- und Neubauten sowie für alle sonstigen baulichen oder farblichen Veränderungen, soweit sie die äußere Gestaltung von baulichen Anlagen und Werbeanlagen berühren, galten. Damit sollte die historisch entstandene und erhaltenswerte Eigenart des Gebietes – Altstadtkern von Crivitz – weiterhin erhalten bzw. wieder hergestellt werden. Die Satzung wurde auch mit herangezogen für die Gewährung von Städtebaufördermitteln solange die Sanierungssatzung galt. Mit den Fördermitteln konnten die unrentablen Kosten für die gestalterischen Mehraufwendungen abgefangen werden.

Am 21.07.2016 schlug der Bauausschuss vor aktuelle anstehenden Fragen in Bezug auf die Gestaltungssatzung z. B. hinsichtlich der Formulierungen von Festsetzungen und Auslegungsmöglichkeiten derselben, Geltungsbereiche, Bezugnahme auf die aktuelle Situation hinsichtlich fertiggestellter nicht satzungskonformer Bauten etc. mit einem dafür fachlich aufgestellten Architekturbüro zu beraten. Im Ergebnis dieser Beratung sollte dann eine Aufgabenstellung zur Novellierung oder Fortschreibung der Satzung für das Architekturbüro formuliert werden. Doch dazu kam es aber nicht mehr.

Unmittelbar danach tauchte ein Bauantrag auf einer ansässigen Unternehmerin „ zur Gestaltung der Fassade des ehemaligen Schlecker-Marktes in der Großen Straße 5/7“ und es begann eine große Diskussion, welches dazu führte das die Gestaltungssatzung am 09.11.2016 (Bekanntmachung) aufgehoben wurde. ……gem. Protokoll

Das wurde begründet: „Die Bürgermeisterin verweist darauf, dass die Gestaltungssatzung einerseits ein umfassendes Werk ist, andererseits eventuell nicht mehr zeitgemäß. ………Durch die vielen Ausnahmen der Gestaltungssatzung entstanden bedeutende Außenwirkungen. Investitionen werden durch die Beschränkungen der Gestaltungssatzung teilweise verhindert. Die Gestaltungssatzung ist nicht mehr zeitgemäß. Fördermittel gibt es keine mehr.“ laut Protokoll

Konditorei am Markt

Die Ausführungen der Bürgermeisterin erweckten damals den Eindruck, dass die Stadt jahrelang Verstöße gegen die Gestaltungssatzung zugelassen und geduldet hatte. Dem war nicht so und wurde auch von einem Abgeordneten umfassend sachlich dargestellt. Dennoch hat die Bürgermeisterin hat am 28.10.2016 die Verwaltung beauftragt, einen Beschluss zur Aufhebung der Gestaltungssatzung vorzubereiten und wurde die Aufhebung am 07.11.2016 vollzogen. …..gem. Protokoll…

Seit diesem Tage gilt der § 34 Abs 1 BauGB in dem es heißt“ Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“ laut Anschreiben…… Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Das zentrale Zulässigkeitserfordernis ist somit das „Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung“.

Sparkasse am Markt

Und genau zu den o.g §34 Abs.1 gab es schon mehrere Baustreitigkeiten seit 2016. Das klassische Beispiel dafür ist ein Baustreit seit dem 04.08.2020 zum Bauantrag (BA179580) „Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Verkauf/ Textileinzelhandel im Erdgeschoß und weiteren 3 Etagen Wohnnutzung in der Parchimer Str. 3.“

Der Kreis sagt: JA!„ Im vorliegenden Fall ist das EINFÜGEN gegeben. Der Standort des geplanten Vorhabens befindet sich in einer Baulücke im Stadtbereich Crivitz. „Das Vorhaben fügt sich nach der Art der Nutzung (Wohnen und Einzelhandel), nach der Bauweise (abweichende B.), nach der Überbauung (derartige rel. hohe Überbauungen finden sich in der näheren Umgebung, u.a. Flurst.103, 184 …) sowie nach dem Maß der baulichen in die Eigenart der näheren Umgebung ein.“ laut Anschreiben

Die Stadt sagt: NEIN!Das historische Ortsbilddarf in diesem Bereich nicht durch einen viergeschossigen Bau „verschandelt“werden. Der gewisse Blick entlang der Parchimer Straße und aus Richtung der Rathausstraße / Großen Straße muss bewahrt werden. Die vorhandene Bebauung an der Kreuzung bzw. auf dem Platz ist ortsprägend.“…gem. Anschreiben

Um weitere langfristige Baustreitigkeiten in der Zukunft zu vermeiden und um das historische Ortsbild, wie man es 2021 festgestellt hat, zu erhalten ist die Ausarbeitung einer neuen Gestaltungssatzung für den Stadtkern der Stadt Crivitz geboten.

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Beschlussentwurf:

Die Stadt Crivitz beschließt die Ausarbeitung einer Gestaltungssatzung für den Stadtkern der Stadt Crivitz.

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Finanzielle Auswirkungen:

xNein

Unter der Voraussetzung dass die personellen Ressourcen und geschultes Personal im Amt Crivitz

vorhanden sind. 

xJa (mit Erläuterung)

Erläuterung:

Aufgrund von eventuellen Kapazitätsmangels im Amt Crivitz kann es möglich sein, dass hierzu externes Fachwissen benötigt wird. Die Kosten für die Ausarbeitung eines ersten Vorentwurfes betragen für das Jahr 2021 durch fachkundige Dritte, bei vergleichbarem Aufwand ca.: 10.000,00€. Die weitere Kosten für einen Rohentwurf /Darstellung im Folgejahr 2022 betragen bei vergleichbarem Aufwand weitere ca.: 15.000,00€ bei der jetzigen Kostenentwicklung und geänderten Honorarverordnung von 2021. Für den Rohentwurf im Jahr 2022 sind die o.g. Kosten in die Haushaltsplan mit aufzunehmen und zu planen. Für die Endfassung im Jahr 2023 sind weiter anfallende Kosten in den Haushaltsplan 2023 zu planen.

Zur Deckung und Kompensation dieser finanziellen Aufwendungen steht ein Gesamtbetrag von 249.899,00€ im Haushalt durch Einsparung und zusätzlichen Zuweisungen zur Verfügung und kann anteilmäßig zur Deckung herangezogen werden. (Ersparnis der Amtsumlage in Höhe von ca. 152.099,00€ und die pauschaler Ausgleich Gewerbesteuermindereinnahmen in Höhe von ca. 97.800€ zur Verfügung).

Da die Stadt Crivitz somit über einen ausgeglichenen Haushalt verfügt, aber trotzdem finanzielle Spielräume vorhanden sindfür diesen zusätzlichen Aufwand, die im Haushaltsplan in dieser Höhe nicht veranschlagt sind, ist ein Beschluss einer Nachtragshaushaltssatzung erforderlich.

Stadt Crivitz

LogoAmt Crivitz Amt der Zukunft


Beschlussvorlage Vorlage-Nr: BV Cri SV 329/16-01
Datum:20.10.2016
Status:öffentlich



Antrag nach der Gestaltungssatzung Crivitz – Große Straße 5/7
Fachbereich: Sachbearbeiter/-in: Amt für Stadt- und Gemeindeentwicklung
Frau Pickmann
Beratungsfolge (Zuständigkeit) Sitzungstermin
Stadtvertretung der Stadt Crivitz (Entscheidung) 07.11.2016


Sachverhaltsdarstellung:


Am 02.09.2016 ist der Antrag auf Erteilung der erforderlichen Genehmigung für
baugenehmigungsfreie, aber nach der Gestaltungssatzung der Stadt Crivitz
genehmigungspflichtige Vorhaben eingegangen. Die Unterlagen sind per E-Mail den
Mitgliedern des Bauausschusses zugegangen, die Stellungnahme des Bauamtes lag erst
zur Sitzung des Bauausschusses am 08.09.16 vor und wurde nicht mehr beraten.
Der Bauausschuss der Stadt Crivitz hat am 29.09.2016 der Stellungnahme der Verwaltung
zugestimmt und der Stadtvertretung die Ablehnung zur Beschlussfassung empfohlen.
Die Stadtvertretung ist dem in der Sitzung am 10.10.2016 nicht gefolgt, sondern hat
entsprechend einem neuen Antrag in der Sitzung das Vorhaben genehmigt.
Gegen den Beschluss BV Cri SV 329/16 hat die Amtsvorsteherin des Amtes Crivitz
Widerspruch eingelegt.
Der Beschluss wird damit unter den neuen Aspekten erneut zur Beschlussfassung vorgelegt
Auf Wunsch der Bürgermeisterin werden an der BV vom 10.10.16 weitere Änderungen am
07.11.2016 vorgenommen.


Finanzielle Auswirkungen:
keine
Anlage/n:
Antrag des Bauherrn, Widerspruch der Amtsvorsteherin
Beschlussvorschlag:
Die Stadtvertretung lehnt den Antrag für das Gebäude Große Straße 5/7 in Crivitz
nach der Gestaltungssatzung Crivitz mit folgender Begründung ab:
Der Antrag vom 01.09.2016, eingegangen am 02.09.2016, ist in 3 Teilanträge untergliedert.
Antrag A sieht die Verkleidung der Fassade im Erdgeschoss mit Holz in Farbvariationen in
Grün und Grau vor


Der Antrag A wird abgelehnt.

Begründung
Grundsätzlich widerspricht die über die gesamte Erdgeschossfassade verlaufende
Wandverkleidung in Holz gegen den § 5 Abs. 9 zu Fassaden: „Wandflächen, …, sind als
Holzfachwerk oder vollflächig in ungemustertem Feinputz, geschlemmten Mauerwerk oder
Sichtmauerwerk mit einer Steinhöhe von unter 10 cm herzustellen….
Man könnte die Holzverkleidung als „Wetterschutzverkleidung nach § 5 Abs. 13 ansehen:
„Für senkrechte Wetterschutzverkleidungen sind andere Oberflächen zulässig.“
Zugunsten des Antrags könnte auch der § 5 Abs. 7 sprechen: „Die Straßenfassaden sind in
Erdgeschoss- und Obergeschosszonen zu gliedern und mit einem Sockel auszubilden.“
Um Klarheit über die Auslegung dieser Festsetzungen zu erhalten, ist die Begründung
heranzuziehen: „Innerhalb einer Fassade sollen Fassadenzonen und einzelne Geschosse
untereinander differenziert werden, sie dürfen jedoch nicht so unterschiedlich sein, dass der
Zusammenhang in der Gesamtfassade verloren geht.“ Der Zusammenhang zwischen dem
Ober- und Erdgeschoss ist an dem Gebäude bereits stark verändert, da sich die Achsen,
geprägt durch die Fenster und Gaupen, nicht mehr in der Gliederung des Erdgeschosses
wieder finden. Der Zusammenhang, das einheitliche Bild in der Fassade kann nur noch über
das Material hergestellt werden. Die Holzverkleidung wirkt dem entgegen. „Bei Sanierung
der Bausubstanz sollten Fassaden auf ihre ursprüngliche Gestaltung geprüft werden. Frühere
Bausünden mit unsensiblen Veränderungen der Fassadengestaltung sollen rückgängig
gemacht werden.“ (Aus der Begründung S.11).
Wetterschutzverkleidungen sind i.d.R. nur für untergeordnete Gebäude oder Bauteile wie
Gaupen, Seitengiebel u. ä. typisch, nicht für Ortsbild prägende Hauptfassaden.
Wenn die Holzverkleidung im Grundsatz nicht genehmigungsfähig ist, erübrigt sich die
Diskussion über die Varianten zur Farbwahl. Diese steht auch in engen Zusammenhang zur
Genehmigungsfähigkeit der Teilanträge B und C.
Antrag B: Öffnung der Fassade für eine innenliegende Terrasse
Der Antrag B wird abgelehnt.
Begründung
In § 3 Abs. 5 heißt es: „Bei allen Um- und Neubauten ist die vorhandene Bauflucht auf der
gesamten Fassadenbreite und über die gesamte Fassadenhöhe einzuhalten. Abweichend
Hiervon sind Auskragungen, die je Geschoss bis zu 20 cm, insgesamt aber nicht mehr als 60
cm betragen dürfen“.
Das Vorhaben widerspricht dieser Festsetzung. Es ergeben sich durch die bestehende
Nutzung als Verkaufsraum auch keine Anhaltspunkte für eine Abweichung. Der
Eingangsbereich ist bereits zurückgesetzt, um dem Wetterschutz bei Betreten der
Verkaufseinrichtung Rechnung zu tragen.
Eine Umnutzung zu einem Café ist zwar als Möglichkeit angekündigt, aber nicht beantragt.
Dies wäre auch bei der unteren Bauaufsichtsbehörde beim Landkreis Ludwigslust-Parchim
einzureichen.
Antrag C: Beibehaltung des kleinen Fensters
Der Antrag C wird abgelehnt. Eine Ausnahme wird nicht gewährt.
Begründung:
Der Einbau des Fensters wurde bereits mit Bescheid vom 04.05.2016 abgelehnt. Die
Maßnahme verstößt gegen den § 5 Abs. 3 Fassaden der Gestaltungssatzung Crivitz: „Die
Ober- und Unterkanten der Fensteröffnungen innerhalb eines Geschosses sollen auf gleicher
Höhe angeordnet werden“.
Die Brüstungshöhe ergibt sich unmittelbar durch die Höhe der anderen Fenster in diesem
Geschoss nach § 5 Abs. 3. Durch den Einbau auf der rechten Gebäudeseite wurden
Vorgaben geschaffen.
Eine Beispielwirkung auf andere Gebäude soll vermieden werden.
Neue Gesichtspunkte, die eine Änderung der Beschlusslage herbeiführen könnten, sind nicht
bekannt.
Gegen diese Entscheidung wurde durch den Bauherrn Widerspruch eingelegt, der aber
wieder zurückgezogen wurde. Dieser Bescheid hat somit Bestand